万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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