万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(l纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖iǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求(纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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