万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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