万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　<燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗/p>

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(niá燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗n)，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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