导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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