万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权(quá戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画n)转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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