OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(enjoy可数吗，joy可不可数dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案enjoy可数吗，joy可不可数，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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