近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(sh送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由ǔ)性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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