饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(世界上女性最开放的是哪个国家fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地(dì世界上女性最开放的是哪个国家)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)世界上女性最开放的是哪个国家性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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