文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛(j本番什么意思 日语里本番什么意思ué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)本番什么意思 日语里本番什么意思止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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