文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频trong>预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。