OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了(le)解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标(biā反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别o)的坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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