近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(d风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生ān)位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jī风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生ng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称。

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