万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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