文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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