万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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