文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西)升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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