近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　结婚以后他那个越来越大了magedata>

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键结婚以后他那个越来越大了因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通结婚以后他那个越来越大了过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：中国书画艺术 结婚以后他那个越来越大了