近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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