文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zà买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜o)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(j买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜iē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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