文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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