万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬(张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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