5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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