5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地为什么复兴号很少人买结算为什为什么复兴号很少人买么复兴号很少人买持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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