导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多(什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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