导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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