OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施(sh选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好ī)REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(s选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好hū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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