5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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