5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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