OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(j姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛īn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛p>

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些其他在(zài)开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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