5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思