导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōn大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗g)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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