饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jiàn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依(yīn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写)赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的(de)最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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