导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàmine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语n)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：中国书画艺术 mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语