万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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