文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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