导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，<缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱strong>直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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