5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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