饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专(z做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思huān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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