5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(ló一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖ng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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