导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fā武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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