5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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