文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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