导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(d文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释e)老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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