近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：中国书画艺术 切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天