导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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