“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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