OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(ji在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动ān)、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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