5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiā中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久o)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久)场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(c中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久hǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久