OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资一里地等于多少米 一里地等于多少公里源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩一里地等于多少米 一里地等于多少公里(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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